PŘEDSEDA SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK

Dle §1205, zákona č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník ,,Způsobilý být členem voleného orgánu nebo zástupcem právnické osoby jako člena takového orgánu je ten, kdo je plně svéprávný a je bezúhonný ve smyslu jiného právního předpisu upravujícího živnostenské podnikání.“

Statutárním orgánem může být fyzická osoba, a to jak vlastník jednotky, tak osoba, která nemá se společenstvím vlastníků nic společného. Stejně tak se může být statutárním orgánem právnická osoba (většinou to bývají správcovské firmy). Konkrétní úpravu v jednotlivých společenstvích upravují stanovy. Některá společenství nepovolují právnické osoby jako statutární orgány a naopak chtějí, aby tuto funkci vykonával pouze vlastník jednotky. To není ale moc šťastné řešení, mohou se v budoucnu dostat do situace, že nikdo z vlastníků nebude chtít být statutárním orgánem a zbytečně si zkomplikují bezproblémový chod společenství.

Statutární orgán volí vlastníci na shromáždění společenství, většinou hlasů všech přítomných vlastníků, pokud stanovy neupravují hlasování jinak.

Funkce vzniká volbou na shromáždění vlastníků. Do rejstříku společenství se zapíše vznik funkce zpětně k datu volby, nebo ke dni na kterém se dohodli na shromáždění. Je možné zvolit si statutární orgán například 1.6.2020 s tím, že do funkce nastoupí až 9.9.2020. To není problém.

Pozor! Velmi často se stává, že statutární orgán je ve společenství volen opakovaně. I v tomto případě je potřeba znovu zapsat do rejstříku a prodloužit funkční období. Na tuto skutečnost se často zapomíná a z výpisu z rejstříku společenství to pak vypadá, že statutární orgán má propadlé funkční období – tzn. nemá pravomoc zastupovat společenství (podepisovat smlouvy, spravovat běžný účet, svolávat shromáždění apod.)

zákon č. 89/2012 Sb., §1200, písm. d) říká, že stanovy společenství musí obsahovat: ,,určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení,

Zákon neříká, jaká je minimální nebo maximální délka funkčního období, toto je záležitostí jednotlivých společenství a jejich úpravy ve stanovách. Pokud by ale stanovy délku funkčního období nestanovily, použilo by se ustanovení zákona §246 NOZ o spolku, podle kterého: Neurčí-li stanovy funkční období členů volených orgánů spolku, je toto období pětileté.

V případě zápisu statutárních orgánů se jedná o úkon ve výši 2000 Kč za kolek.

Bohužel to není výjimka, existuje celá řada společenství, které si nehlídají délku funkčního období svých statutárních orgánů a jsou propadlé již dokonce několik let. Nesmí se to ale brát na lehkou váhu. Občanský zákoník § 161 jasně říká, že kdo právnickou osobu zastupuje, dá najevo, co ho k tomu opravňuje. V případě, že uplynulo jeho funkční období a nebyl znovu zvolen, a tedy zapsán do rejstříku společenství, jedná za právnickou osobu (tedy společenství) neoprávněně. Nemá pravomoc podepisovat smlouvy (velký problém to může být například u pojistných smluv, pokud pojišťovna zjistí, že smlouvu podepsal statutární orgán, který na to neměl pravomoc, odmítne plnit ze smlouvy). To samé může být u smluv při poskytnutí úvěru, žádosti o dotace, ale také sjednávání drobných oprav a revizí.

Také pokud by statutární orgán způsobil škodu v průběhu výkon své funkce po vypršení funkčního období, nese za ni plnou odpovědnost a bude ji muset uhradit. Protože není právně statutárním orgánem, nebude se na něj vztahovat ani pojištění odpovědnosti statutárního orgánu.

Zákon č. 89/2012 Sb., § 165 říká: ,,Nemá-li statutární orgán dostatečný počet členů potřebný k rozhodování, jmenuje na návrh toho, kdo osvědčí právní zájem, chybějící členy soud na dobu, než budou noví členové povoláni postupem určeným v zakladatelském právním jednání; jinak soud jmenuje právnické osobě opatrovníka, a to i bez návrhu, kdykoli se o tom při své činnosti dozví.

Jednoduše řečeno, v případě, že se ve společenství vlastníků nenajde nikdo, kdo bude chtít vykonávat funkci statutárního orgánu, nenajde se ani jiná fyzická nebo právnická osoba, soud může jmenovat opatrovníka, který tuto funkci bude vykonávat. To s sebou nese samozřejmě mnohem vyšší finanční náklady.

Statutární orgán dle občanského zákoníku § 159 má odpovědnost úplně za všechno, co se týká správy společenství vlastníků, zná všechny zákony, předpisy, vyhlášky a nařízení. Vyzná se v technické správě, účetnictví, daních i mezilidských vztazích. A za to vše odpovídá celým svým majetkem.

 §159

Kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Má se za to, že jedná nedbale, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky.

Tento paragraf vzbudil obrovské obavy statutárních orgánů a já se jim ani nedivím. Být statutárním orgánem je v dnešní době práce na plný úvazek s obrovskou odpovědností, která je navíc dost mizerně placená. Takže se vlastně není čemu divit, že ji nikdo nechce dělat.

V současné době bývá skoro vždy součástí pojištění bytového domu také pojištění statutárních orgánů. Ačkoliv se situace za posledních několik let výrazně zlepšila, doporučuji si přečíst nejprve jaké jsou v pojištění všechny výluky a následně se zeptat, co to teda vlastně kryje. Problém bývá v tom, že porušení zákonem stanovených povinností statutárního orgánu pojišťovna nekryje (více pojištění bytových domů) – a jsme zpátky u toho, musíte znát a dodržovat všechny zákony, předpisy a vyhlášky týkající se svj

Odpovědnosti se statutární orgán nemůže zbavit ani v případě, že si společenství najme správcovskou firmu, může ji však zmírnit – rozložit. Jde o to, že ten, kdo je zapsán v rejstříku společenství, ten se nese primární odpovědnost.

Uveďme si to na příkladu. Pokud společenství najalo firmu ABC pro výkon správy a tato společnost způsobí škodu například špatně vedeným účetnictvím, je společenství povinno tuto škodu zaplatit. Samozřejmě odpovědná osoba je statutární orgán, takže společenství bude následně chtít, aby předseda přijal odpovědnost a škodu společenství uhradil. Ten však tuto škodu může vymáhat po správcovské firmě, se kterou má uzavřenou smlouvu. Je to komplikované, ale v mnoha věcech se díky správcovským firmám můžete domoci náhrady škody.